Giubileo 2025: motore della rigenerazione immobiliare romana

Il Giubileo non è solo un grande evento religioso: per Roma rappresenta un’occasione di trasformazione urbana mai vista dai tempi del Giubileo del 2000. Dal 2021 le istituzioni italiane hanno messo in campo un Piano Giubileo che prevede oltre 600 interventi per 4,8 miliardi di euro di fondi statali, regionali e PNRR. Sommando le risorse del PNRR e di altri fondi nazionali, gli investimenti superano 8,2 miliardi di euro. Un flusso di capitali che sta rivoluzionando infrastrutture, spazi pubblici e servizi, e che, insieme al calo dei tassi di interesse, alimenta un nuovo clima di fiducia nel mercato immobiliare romano.

Una Roma che cambia volto
Il Piano Giubileo si articola su sei linee di intervento: riqualificazione e valorizzazione di luoghi e beni culturali, accessibilità e mobilità, accoglienza e partecipazione, ambiente e territorio, programmi di accoglienza (modernizzazione delle ferrovie regionali e servizi sanitari) e il piano Caput Mundi dedicato al restauro del patrimonio storico. Questi progetti puntano a migliorare la vivibilità della città sia per i romani sia per i milioni di pellegrini attesi.

Alcune opere sono già concluse o in fase avanzata:
• Nuove piazze pedonali – Piazza?Pia, inaugurata nel dicembre 2024, crea un corridoio pedonale tra Castel?Sant’Angelo e San Pietro. Sono state riqualificate anche Piazza San Giovanni e Piazza?Risorgimento.
• Cantiere di Piazzale dei Cinquecento – davanti alla Stazione?Termini, la piazza è in trasformazione: aree pedonali e nuova pavimentazione sono pronte, mentre il riposizionamento di capolinea e taxi è previsto per il 2026.
• Piazza Venezia e Linea C – il nuovo nodo di scambio metropolitano di Piazza Venezia e l’estensione della Linea C ricevono 1,8 miliardi di euro; la fermata “Piazza Venezia” consentirà di raggiungere il centro storico senza traffico.
• Tram Termini-Vaticano-Aurelio – un nuovo collegamento su ferro collegherà la stazione Termini con il Vaticano e il quartiere Aurelio.
• Nuovi autobus elettrici – dal 2024 al 2030 sono programmati circa 292 milioni di euro per acquistare 1 000 autobus elettrici, con evidenti benefici per l’inquinamento e la qualità del servizio.
• Strade e ponti – l’assessorato ai lavori pubblici ha annunciato il rifacimento di 150 km di strade in vista del Giubileo e oltre 200 milioni di euro sono destinati alla manutenzione di ponti cittadini, come Ponte Sant’Angelo e Ponte dell’Industria.
• Piste ciclabili – oltre alle 54 km di itinerari finanziati inizialmente, il piano 2025 prevede 140 km di nuove piste; di queste, 93 km sono finanziati dal PNRR e collegheranno periferie e centro.
• Riqualificazione del verde e delle sponde del Tevere – gli interventi ambientali lungo il Tevere e nei parchi urbani (Parco Schuster, Passeggiata del Gelsomino) migliorano la qualità della vita nelle aree adiacenti, con incrementi degli affitti fino al 10% per le case con vista fiume.
• Progetto CArMe (Fori Imperiali) – sarà realizzato tra il 2025 e il 2027 con 282 milioni di euro per valorizzare l’area archeologica.Questi interventi non si limitano al centro. Il rifacimento delle ferrovie Roma-Lido e Roma-Viterbo, l’ammodernamento di ospedali e pronto soccorsi e la creazione di nuove aree verdi estendono i benefici anche ai quartieri periferici. L’obiettivo dichiarato è lasciare in eredità ai cittadini una città più efficiente, sostenibile e inclusiva.

Quartieri protagonisti della rigenerazione
Le infrastrutture attirano investimenti e fanno crescere i valori immobiliari nelle zone interessate. Nel 2025 le quotazioni a Prati sono salite dell’8,5 %, a Ostiense del 6,2 % e a Flaminio del 5,8 %. Le zone centrali registrano addirittura aumenti medi del 7,7 % a Prati, 5,9 % a Ostiense e 5,4 % a Flaminio; nel Centro Storico si toccano prezzi medi anche di 8 000 €/m².

Oltre ai quartieri tradizionali si stanno affermando San Giovanni, Garbatella, Appio Latino e Tiburtina, interessati da nuove stazioni della linea C, dalla riqualificazione dei mercati rionali o dalla creazione di poli universitari. Alcune analisi internazionali confermano che Garbatella-Ostiense registra crescite di valore superiori al 10 % annuo, Appio Latino del 9,8 % e Prati del 9,7 %, con un prezzo medio in città attorno ai 3?500 €/m² e picchi oltre 8?000 €/m² nel centro. Per chi cerca rendimenti più accessibili, le zone periferiche come Lunghezza o Castelverde restano sotto i 2?000 €/m².

Le preferenze degli acquirenti stanno cambiando. Secondo un reportage immobiliare, nel 2025:
• le richieste di immobili energeticamente efficienti sono aumentate del 25 %;
• l’interesse per appartamenti destinati agli affitti brevi è cresciuto del 40 %;
• la domanda di case con terrazzi, giardini o spazi flessibili per il lavoro da casa è salita del 20 %.

Per chi possiede un immobile a Roma, il Giubileo è un’occasione per valorizzarlo: vendere nei quartieri oggetto di riqualificazione consente di intercettare una domanda forte e ancora poco competitiva. Allo stesso tempo, chi acquista può puntare sulle zone con nuovi servizi (tram, metro, piste ciclabili) e su immobili con potenziale di ristrutturazione.

Un clima di fiducia grazie ai tassi in calo
Oltre alla spinta dei cantieri, il mercato immobiliare beneficia del ciclo di riduzione dei tassi avviato dalla Banca Centrale Europea nel 2024. La Banca d’Italia ricorda che tra giugno 2024 e giugno 2025 il tasso sui depositi è passato dal 4,5 % al 2 %, grazie a riduzioni complessive di 200 punti base. Questa politica ha già abbassato il costo dei mutui e stimolato la domanda: nel primo trimestre 2025 le compravendite residenziali in Italia sono cresciute dell’11,5 % rispetto al 2024 e gli acquisti finanziati da mutuo sono saliti del 32,7 %. Il 45,8 % delle transazioni nazionali è sostenuto da mutui, sette punti percentuali in più rispetto al 2024.

I tassi fissi si collocano intorno al 2,5 % e quelli variabili al 3,1 %, secondo un’analisi economica di inizio 2025. La pausa decisa dalla BCE a luglio 2025, con il deposit rate stabilizzato al 2 %, indica una fase di stabilità dopo otto tagli consecutivi. Le prospettive di ulteriori riduzioni entro la fine dell’anno restano possibili, ma è già evidente che i tagli attuali hanno riattivato il mercato.

Per i romani questo significa mutui più accessibili, rate più leggere e maggior propensione all’acquisto. Grazie alle agevolazioni per i giovani under 36 e ai programmi di sostegno pubblico, nel 2025 circa il 73 % delle compravendite nel primo trimestre ha usufruito di incentivi prima casa. Questo clima favorevole, unito ai lavori giubilari, crea opportunità non solo per chi vuole acquistare, ma anche per chi desidera ristrutturare e rifunzionalizzare immobili esistenti.

Oltre l’hype degli affitti brevi
L’enorme afflusso di pellegrini e turisti ha spinto molti proprietari a destinare gli immobili agli affitti brevi, ma i risultati non sono stati miracolosi. Un’indagine dell’Ufficio Studi di Locare e dell’associazione dei gestori di affitti brevi mostra che, a febbraio 2025, gli annunci attivi a Roma erano 19.988, in calo dell’8,7 % rispetto al mese precedente. Il tasso di occupazione degli alloggi turistici è sceso dal 81 % al 72 % e alcune piattaforme registrano alloggi rimasti vuoti. Nel primo trimestre 2025 le prenotazioni sono crollate del 60 % rispetto al 2024, spingendo molti proprietari a tornare ai contratti di lungo periodo, che sono aumentati del 16 %.

Questo scenario suggerisce prudenza: investire in micro-ricettività può essere redditizio in zone di forte attrattività turistica, ma l’eccesso di offerta riduce i margini. Per contro, l’aumento della domanda di locazioni tradizionali e transitorie apre opportunità interessanti per chi propone immobili ristrutturati, efficienti e ben collegati.

Per sfruttare al meglio l’effetto Giubileo nel medio periodo, è importante:
•  Valutare i progetti sul territorio: prima di acquistare o vendere, valutare le opere in corso e i piani comunali; quartieri come Prati, Ostiense, San Giovanni, Garbatella e Tiburtina beneficeranno di nuove stazioni, tram e piste ciclabili.
•  Puntare su immobili da ristrutturare: la domanda di abitazioni efficienti e con spazi flessibili è in crescita. Interventi mirati (superbonus, bonus ristrutturazioni) possono aumentare il valore e attrarre sia residenti sia turisti.
•  Diversificare tra affitto breve e tradizionale: la micro-ricettività può essere interessante vicino ai luoghi giubilari, ma è consigliabile mantenere una quota di contratti lunghi in quartieri con forte domanda stabile.
•  Monitorare i tassi: sebbene la BCE abbia interrotto i tagli a luglio 2025, i tassi sono ai minimi degli ultimi anni. Chi intende accendere un mutuo può approfittare delle condizioni favorevoli e delle agevolazioni under 36, valutando sempre la sostenibilità delle rate.

Conclusioni
Il Giubileo 2025 sta trasformando Roma in un grande cantiere, generando benefici tangibili per la qualità della vita e per il mercato immobiliare. Le massicce risorse pubbliche destinate a mobilità, spazi pubblici e patrimonio insieme al taglio dei tassi d’interesse favoriscono una domanda robusta e consapevole. Per i proprietari e gli investitori l’opportunità è duplice: valorizzare gli immobili esistenti con interventi di ristrutturazione e puntare sui quartieri in trasformazione. Con una consulenza professionale e un attento monitoraggio dei trend, è possibile cogliere le occasioni di un mercato in pieno fermento e contribuire alla rinascita della città eterna.