Immobili di lusso: domanda in crescita e prospettive per il 2026. Il mercato romano e laziale.

Il segmento del luxury real estate in Italia sta vivendo una stagione particolarmente vivace. La progressiva riduzione dei tassi sui mutui, l’evento giubilare del 2025 e un crescente interesse da parte di clienti esteri stanno spingendo la domanda di abitazioni di pregio. In questo contesto Roma e il Lazio giocano un ruolo centrale, confermandosi come uno dei mercati più ambiti per chi cerca qualità, storia e possibilità di rivalutazione.

Un trend in ascesa
Nel 2024 la domanda di case di lusso in Italia è cresciuta del 4 % rispetto al 2023 e del 6 % rispetto al 2019. L’offerta è aumentata del 17 %, ma resta una nicchia: gli immobili di pregio rappresentano solo il 2,6 % del mercato residenziale. Il valore complessivo dello stock di lusso è salito a 62 miliardi di euro, con gli appartamenti che pesano 26 miliardi e le ville 35,7 miliardi.

Roma, con uno stock stimato in circa 5,2 miliardi di euro (8,4 % del totale nazionale), è seconda solo a Milano. Qui il lusso si declina soprattutto in appartamenti (89 % dell’offerta), molti dei quali rappresentano palazzi storici o attici con terrazze panoramiche. Un report di una società di consulenza internazionale prevede che, nel 2024, i prezzi delle residenze prime a Roma cresceranno fra il 2,0 % e il 3,9 %, grazie a una domanda sostenuta a fronte di un’offerta limitata.

Oltre al comparto delle vendite, l’assorbimento delle case di lusso sta diventando più rapido. Il time-to-sell (tempo medio di vendita) è sceso da 8,7 mesi nel 2019 a 6,1 mesi a fine 2024, mentre il time-on-market (permanenza degli annunci) è passato da 12,4 a 9,6 mesi. Ciò indica un interesse crescente e una maggiore disponibilità a concludere le trattative.

Perché Roma e il Lazio attraggono investitori
· Centralità e storia – Gli immobili nel centro storico romano possono toccare quotazioni fino a 15.000 euro/m². Zone come Centro Storico, Prati, Parioli e Pinciano sono considerate “porto sicuro” da famiglie e investitori esteri, perché uniscono prestigio, servizi e potenziale di rivalutazione.
· Effetto Giubileo 2025 – Il Giubileo porta milioni di pellegrini e incentiva la riqualificazione urbana. Gli investimenti legati all’Anno Santo stanno sostenendo soprattutto il segmento degli affitti brevi di alta gamma nelle aree di Prati-Vaticano, Centro Storico, Parioli e Flaminio, dove i canoni possono raggiungere 28 €/m² al mese. Molti investitori acquistano immobili da adibire inizialmente a locazioni turistiche e trasformarli poi in residenze di pregio.
· Domanda internazionale – Il 43 % delle visite ai portali proviene dall’estero, con acquirenti da Stati Uniti, Regno Unito, Francia e India. L’interesse per la regione Lazio rappresenta il 10 % delle ricerche, seconda solo alla Lombardia. Gli acquirenti stranieri sono attratti da immobili chiavi in mano, efficienti dal punto di vista energetico e dotati di spazi esterni.
· Mercato dinamico ma con offerta limitata – La Federazione italiana mediatori e Confcommercio prevede che nel 2025 le compravendite a Roma saliranno a circa 36.000 unità (erano oltre 35.000 nel 2024), ma gli operatori segnalano una diminuzione dell’offerta di circa il 42 %. Nel Lazio le transazioni sono cresciute del 2,6 % nel 2024, con un aumento del 3,7 % nei comuni non capoluogo.

Prezzi e quartieri: panoramica 2025 e prospettive per il 2026
I tagli ai tassi BCE hanno riacceso la fiducia, riportando la domanda su livelli sostenuti. A Roma le compravendite dovrebbero crescere del 3 % rispetto al 2024 e i prezzi medi del 2,2 %. Le zone di pregio mostrano valori ancora più elevati:
- Centro Storico: prezzi medi di circa 7.545 €/m², con punte oltre 8.500 €/m².
- Prati: circa 6.044 €/m², mentre Parioli si attesta sui 5.841 €/m².
- EUR: dinamico grazie a nuove ristrutturazioni, con valori fino a 7.500 €/m².
- Zone semicentrali (Talenti, Monte Sacro, Balduina, San Giovanni, Appio Claudio): oscillano tra 4.200 e 5.200 €/m², rappresentando un compromesso tra qualità della vita e budget.
- Aree periferiche: da 3.300 a 4.000 €/m², con minimi sotto i 1.800 €/m² nelle zone estreme come Lunghezza o Castelverde.
Per la seconda parte del 2025 e il 2026, le previsioni parlano di un incremento delle transazioni fra il 5 % e l’8 % e di una crescita dei prezzi nelle zone centrali compresa tra il 3 % e il 5 %, in quelle semicentrali tra 2 % e 3 %, mentre nelle periferie l’aumento dovrebbe essere più contenuto, tra 0 % e 2 %. Gli affitti, soprattutto nel centro, potrebbero aumentare dall’8 % al 12 %.

Un report di un’importante agenzia di intermediazione internazionale prevede che il mercato prime romano nel 2026 continuerà a registrare incrementi dei valori nel range 3-5 %, grazie alla combinazione di domanda elevata, offerta scarsa e interventi di rigenerazione urbana. Anche la sostenibilità e le tecnologie smart saranno sempre più determinanti nella scelta degli acquirenti, mentre gli investimenti in coworking e hospitality di lusso offriranno nuove opportunità.

Cosa cercano gli acquirenti di pregio
Le preferenze degli acquirenti stanno evolvendo rapidamente. Oltre a posizione e prestigio, emergono alcuni elementi chiave:
1) Soluzioni chiavi in mano e efficienti – I clienti, soprattutto stranieri, prediligono residenze ristrutturate, con certificazioni energetiche elevate e dotate di tecnologia domotica. Queste abitazioni consentono di ridurre i tempi di vendita e, in molti casi, raggiungono quotazioni elevate.
2) Spazi esterni e viste – Terrazze panoramiche, giardini privati o affacci su monumenti aumentano il valore percepito e rappresentano un requisito fondamentale per le fasce altolocate.
3) Sostenibilità e comfort – La transizione ecologica sta influenzando anche il luxury real estate. In Italia la quota di abitazioni compravendute in classe A o B è passata dal 4,7 % al 7,3 % tra il 2022 e il 2024. Le case “green” non solo riducono i costi di gestione ma mantengono più a lungo il proprio valore.
4) Smart working e flessibilità – Molti acquirenti cercano appartamenti con spazi versatili per studi o uffici privati. Anche l’interesse per investimenti in affitti brevi e soluzioni ibride (co-living, coworking) continua a crescere, spinto dalla domanda di alloggi temporanei di alta qualità.

Prospettive per chi investe a Roma nel 2026
Guardando al medio termine, diversi fattori giocano a favore del mercato di lusso romano:

· Bassa concorrenza interna – Nonostante l’aumento dell’offerta, la quota di immobili di lusso rimane limitata, il che significa meno competizione tra venditori.
· Eventi internazionali e rigenerazione urbana – Il Giubileo 2025 ha già portato investimenti in infrastrutture, alberghi e recupero di palazzi storici. Nel 2026 proseguiranno i lavori sulla Metro C, la riqualificazione dell’Ostiense e lo sviluppo del quartiere Flaminio, rendendo alcune zone ancora più appetibili.
· Rinnovata fiducia e tassi contenuti – Le politiche monetarie accomodanti sosterranno la domanda anche nel 2026, favorendo un mercato dinamico e prezzi stabili o in crescita. Secondo la stessa analisi, i mutui a tasso fisso nel 2025 oscillavano fra il 2,6 % e il 2,8 %, mentre quelli variabili intorno al 2,2 %. Un contesto di tassi bassi aumenta la platea di acquirenti.
· Roma come centro culturale e turistico – Il fascino eterno della Capitale, unito all’attrattività di eventi internazionali, continuerà ad attirare compratori da tutto il mondo. L’Italia resta inoltre una delle destinazioni preferite per chi cerca un second home, grazie al clima, alla cucina e al patrimonio artistico.

Consigli per i potenziali acquirenti
Per chi desidera acquistare una proprietà di lusso a Roma o nel Lazio, è fondamentale:

1) Valutare con attenzione la location. Zone centrali come Centro Storico, Prati e Parioli restano sinonimo di prestigio e liquidità futura, ma quartieri semicentrali in via di riqualificazione (Talenti, Monteverde, San Giovanni) offrono margini di crescita interessanti.
2) Scegliere immobili efficienti. Le direttive europee sulle “case green” stanno rendendo indispensabili gli interventi energetici. Gli immobili in classe A o B hanno più mercato e beneficiano di finanziamenti più vantaggiosi.
3) Considerare gli affitti brevi. Il turismo internazionale e l’effetto Giubileo rendono redditizio destinare a locazione breve un immobile di pregio, soprattutto vicino ai principali monumenti.
4) Affidarsi a professionisti. Il segmento luxury è complesso: ogni immobile ha caratteristiche uniche e necessita di valutazioni personalizzate. Bovi RE offre consulenze su misura, conoscenza del territorio romano e strumenti avanzati di valutazione per guidare il cliente in tutte le fasi dell’acquisto.

Conclusione
Il mercato degli immobili di lusso a Roma e nel Lazio si prepara ad affrontare il 2026 con prospettive positive. L’interesse internazionale, l’effetto leva del Giubileo e la diminuzione dei tassi alimentano una domanda che rimane superiore all’offerta. Le previsioni indicano aumenti di prezzo tra il 3 % e il 5 % nelle zone di pregio e un generalizzato ottimismo sulla tenuta del mercato.

Per chi intende acquistare, il momento è propizio: gli immobili energeticamente efficienti e ben posizionati offrono non solo un rifugio sicuro per il capitale, ma anche la possibilità di godere della “dolce vita” romana. Per valutare le opportunità più adatte alle vostre esigenze, il team di Bovi RE è a disposizione.