Roma dopo il taglio dei tassi: i quartieri su cui puntare nel 2026

Nel 2024–2025 la Banca centrale europea (BCE) ha ridotto in modo deciso il costo del denaro, portando il tasso di riferimento dal 4,5 % del settembre 2023 al 2 % del giugno 2025. Nonostante il calo, gli esperti sottolineano che la traduzione sui mutui è stata graduale: secondo l’analisi di Fabi Confesercenti, il TAEG medio sui mutui è sceso dal 4,72 % di fine 2023 al 3,54 % di marzo 2025, e i nuovi finanziamenti sono aumentati ma restano contenuti.

L’effetto combinato dei tassi più bassi e del Giubileo del 2025 ha riportato vitalità sul mercato: il primo trimestre 2025 ha registrato un aumento dell’11,2 % delle compravendite residenziali a livello nazionale e i mutui hanno finanziato circa il 45,8 % degli acquisti, sette punti in più rispetto al 2024. A Roma le transazioni sono cresciute del 10,7 % su base annua e le richieste di acquisto si sono concentrate in particolare su alcuni distretti urbani. Il portale Idealista evidenzia come 5 dei 10 quartieri italiani più richiesti del primo trimestre 2025 siano a Roma, con Prati (indice di domanda 8,3), Garbatella-Ostiense (6,9), Prenestino (6,8) e Nomentano-Tiburtino (6,5) nei primi posti.

Per il 2026 gli scenari macroeconomici rimangono favorevoli ma moderati. Il rapporto Nomisma 2025 prevede che le compravendite residenziali in Italia passeranno da 751 mila unità nel 2025 a 773 mila nel 2026 e che i prezzi cresceranno in media di circa l’1,5 % annuo, con la domanda sostenuta dal credito ma frenata dal lento adeguamento del potere d’acquisto. Sul fronte romano la Fimaa stima circa 36 mila compravendite nel 2025 e un incremento del 3,5 % dei prezzi rispetto al 2023, con una crescita più accentuata per le abitazioni nuove (+10,6 %).

Questi numeri indicano un ciclo espansivo ancora in atto: chi desidera investire può trovare opportunità sia nelle zone consolidate sia nei quartieri emergenti, soprattutto dove sono in arrivo importanti progetti infrastrutturali.

Dove si muove oggi il mercato romano
Gli agenti immobiliari romani notano un doppio mercato. Nelle zone centrali e semicentrali la domanda resta solida grazie al turismo e al pregio degli immobili: un recente rapporto di settore segnala che il centro storico oscilla tra 7.000 e 8.000 €/m², con una crescita dello 0,7 % nel 2023-24.

In queste aree pregiate il prezzo finale di un bilocale ristrutturato può raggiungere cifre molto elevate. Quartieri come Prati, Trastevere, Trieste e Flaminio continuano a essere molto richiesti e hanno registrato rialzi medi fino al 5,2 % nel primo semestre 2025. Diverse analisi ricordano che zone come Trieste-Salario raggiungono valori medi tra 5.500 e 7.000 €/m², mentre l’EUR oscilla fra 4.800 e 6.000 €/m² e San Giovanni-Re di Roma resta competitiva con 4.200-5.300 €/m².

Accanto a queste aree mature stanno emergendo quartieri con valori più accessibili e potenziale di crescita. Nel quadrante est San Lorenzo (3.000-4.000 €/m²) attrae investitori grazie alla popolazione studentesca, mentre Monteverde nel quadrante ovest offre prezzi tra 3.000 e 3.500 €/m² per il nuovo e 4.000-4.500 €/m² per le palazzine storiche. Le aree periferiche hanno registrato aumenti più contenuti (1,5-3 %) ma rimangono appetibili grazie al costo più basso e alle riqualificazioni in corso. In questo contesto, individuare i quartieri emergenti significa puntare su zone interessate da nuove infrastrutture, rigenerazione urbana e un tessuto sociale in evoluzione.

Quartieri emergenti su cui puntare nel 2026

Pigneto e Prenestino
Grazie alla fermata ferroviaria Pigneto, destinata a diventare un nodo di interscambio tra le linee regionali FL1 (Orte–Fiumicino) e FL3 (Roma-Viterbo) e la metro C, l’area del Pigneto è una delle scommesse per il 2026. I lavori finanziati con fondi PNRR prevedono una prima apertura “light” entro il 2026: oltre alla stazione, il progetto comprende una piazza pedonale di 13.500 m² che unirà i due versanti del quartiere. L’accesso diretto all’aeroporto di Fiumicino e agli ospedali San Filippo Neri e Gemelli renderà quest’area un hub strategico. I prezzi rimangono più contenuti rispetto al centro (storicamente intorno a 2.700-3.000 €/m²), mentre la presenza di bar, ristoranti e locali artistici continua ad attrarre giovani coppie e creativi.

San Lorenzo e Nomentano-Tiburtino
San Lorenzo è un quartiere universitario in piena trasformazione. La vicinanza alla Sapienza, le nuove residenze studentesche e la rivalutazione delle piazze attraggono studenti e professionisti. Secondo recenti analisi, le quotazioni si collocano tra 3.000 e 4.000 €/m²; la forte domanda di bilocali da parte degli studenti genera ottimi rendimenti da locazione. Nella vicina zona Nomentano-Tiburtino, idealista segnala un’elevata pressione della domanda (indice 6,5 nel Q1 2025). L’area beneficia della stazione Tiburtina, dell’arrivo del Tecnopolo Tiburtino – polo hi-tech collegato al nuovo prolungamento della metro B – e di progetti di rigenerazione che stanno attirando aziende e coworking.

Ostiense-Garbatella
L’antica zona industriale di Ostiense sta vivendo un nuovo rinascimento. L’ampliamento dell’Università Roma Tre, l’apertura di spazi culturali nell’ex-Mercati Generali e la trasformazione del porto fluviale stanno riqualificando l’intera area. Secondo Idealista, Garbatella-Ostiense è il secondo quartiere più richiesto d’Italia con un indice di domanda 6,9. I prezzi restano più accessibili rispetto al centro (circa 3.000-4.000 €/m² secondo queste analisi) e le nuove fermate della metro C (tratta T2 fino a viale Mazzini, in avvio nel 2026) collegheranno Ostiense al Vaticano e a Prati, aumentando ulteriormente l’appeal.

Pietralata – Casal Monastero
Nel quadrante nord-est la zona Pietralata/Tiburtina è considerata la “Silicon Valley romana”. Il Tecnopolo Tiburtino ospita data center e imprese innovative, mentre la città ha stanziato 44 milioni di euro per progettare il prolungamento della metro B fino a Settecamini, con nuove fermate a San Basilio, Torraccia, Casal Monastero, Tecnopolo Tiburtino e Settecamini. L’obiettivo è decongestionare la via Tiburtina e collegare queste aree al nodo di Rebibbia, creando un circuito rapido con il centro. La zona offre ancora prezzi accessibili (intorno a 2.500-3.500 €/m²) e un forte potenziale di crescita grazie alla nascita di nuove imprese e servizi.

Montesacro-Talenti e Monte Sacronuovo
La macroarea Montesacro-Talenti è indicata da molti operatori come l’area residenziale emergente del 2025-26. I valori medi sono tra 3.500 e 4.200 €/m²: la presenza della linea metro B1 e di ampi spazi verdi (Parco delle Valli) rendono il quartiere ideale per famiglie e giovani professionisti. Anche Monte Sacro/Città Giardino continua a crescere grazie alle nuove linee di autobus e ai progetti di riqualificazione.

Centocelle, Alessandrino e Appio Latino
Nel quadrante est, Centocelle continua a essere un quartiere dinamico: la linea metro C e l’apertura di ristoranti e locali hanno trasformato l’immagine di questo ex quartiere popolare. Alcuni operatori osservano che i prezzi rimangono accessibili e che la domanda di giovani famiglie è in crescita. Altri distretti vicini come Alessandrino e Torre Maura beneficiano di progetti simili e offrono un buon rapporto qualità-prezzo. Nel quartiere Appio Latino, l’indice di domanda 6,2 e la presenza delle linee metro A e C attirano investitori che cercano abitazioni vicino al centro ma con valori ancora contenuti (4.000-5.000 €/m²).

EUR e San Giovanni – Re di Roma
Per chi preferisce investimenti più solidi, l’EUR si conferma un quartiere business oriented, con rendimenti da locazione tra il 5 e il 7 % sulle nuove costruzioni. La presenza di parchi, uffici pubblici e il collegamento con la metro B mantengono alta la domanda. Nel quadrante sud-est, San Giovanni – Re di Roma rappresenta una scelta strategica: qui le linee A e C della metro si intersecano e i prezzi restano competitivi (4.200-5.300 €/m²), con un mercato dinamico sia per l’acquisto che per la locazione.

Nuove costruzioni: Ostia Ponente, Prati Fiscali, Fonte Laurentina e Casal Bertone
Per chi punta sulle nuove costruzioni, le analisi di mercato segnalano zone con rendimenti interessanti e prezzi ancora sostenibili. Ostia Ponente beneficia della riqualificazione del lungomare e di collegamenti in miglioramento; Prati Fiscali offre prezzi accessibili ma ottimi servizi; Fonte Laurentina e Casal Bertone sono aree in rapida espansione con progetti residenziali di classe energetica A e rendimenti superiori al 5 %. Questi interventi offrono tempi di vendita più rapidi (2-3 mesi) rispetto agli immobili usati e consentono un risparmio energetico fino al 60 %.

Come prepararsi all’investimento
1) Valutare le prospettive macro. Il ciclo di taglio dei tassi dovrebbe mantenere i mutui su livelli relativamente bassi nel 2026; tuttavia le banche potrebbero non trasferire integralmente i benefici e che i TAEG potrebbero stabilizzarsi intorno al 3,5 %. È quindi consigliabile confrontare più offerte di finanziamento e bloccare i tassi quando convenienti.
2) Analizzare i progetti infrastrutturali. L’avvio dei cantieri del prolungamento della metro C verso la Farnesina nel gennaio 2026 – 6,4 km con sei nuove stazioni e 17 treni – e la tratta T2 da piazza Venezia a viale Mazzini cambieranno profondamente la mobilità tra centro e quartieri occidentali. Investire oggi in zone interessate dai cantieri (Prati, Ottaviano, San Pietro, Chiesa Nuova e Farnesina) significa anticipare l’effetto rivalutazione.
3) Scegliere immobili efficienti. Le nuove costruzioni offrono vantaggi fiscali (IMU ridotta e detrazioni energetiche) e minori costi di gestione. Valutate la classe energetica, la presenza di impianti fotovoltaici e soluzioni domotiche.
4) Diversificare. Accanto ai quartieri affermati, inserire in portafoglio immobili in zone emergenti come Pigneto o Pietralata consente di bilanciare rischio e rendimento. Le abitazioni destinate a studenti o professionisti (San Lorenzo, Nomentano) garantiscono flussi costanti, mentre le nuove costruzioni nelle zone di espansione (Ostia Ponente, Fonte Laurentina) possono offrire plusvalenze nel medio termine.

Conclusione
Il 2026 si preannuncia un anno di opportunità e trasformazioni per il mercato immobiliare romano. La combinazione di tassi più bassi, investimenti infrastrutturali legati al Giubileo e alla metropolitana, e nuovi progetti di rigenerazione urbana apre scenari interessanti per chi desidera acquistare o investire. Nei quartieri centrali la domanda resta alta e i prezzi consolidati, ma le maggiori occasioni di rivalutazione si trovano nelle aree emergenti: i cantieri del Pigneto, il Tecnopolo Tiburtino, Ostiense, Centocelle, Montesacro-Talenti e le nuove costruzioni a Ostia Ponente e Casal Bertone.

L’agenzia Bovi Re è al vostro fianco per analizzare le singole opportunità e guidarvi nella scelta del quartiere e dell’immobile più adatto alle vostre esigenze. Grazie alla conoscenza capillare del territorio romano, siamo pronti ad accompagnarvi in un mercato in evoluzione, mettendo al centro professionalità, ascolto e un rapporto di fiducia duraturo.