L’affitto breve è ormai una presenza strutturale nel mercato immobiliare romano: permette di locare un appartamento per periodi inferiori a 30 giorni senza offrire servizi alberghieri. La popolarità di questa formula è cresciuta con il boom del turismo post-pandemia e con il Giubileo 2025. Per coglierne i vantaggi senza rischiare sanzioni, proprietari e investitori devono conoscere la normativa nazionale e locale, le novità introdotte nel 2024-25 e le opportunità (o i rischi) del mercato romano.
Definizione e durata delle locazioni brevi
La locazione breve è regolata dal D.L. 50/2017: i contratti non possono superare 30 giorni consecutivi con lo stesso ospite e possono essere stipulati in forma occasionale o imprenditoriale. Anche se per periodi inferiori al mese il contratto scritto non è obbligatorio, si consiglia di predisporlo sempre per chiarezza e tutela reciproca.
Obblighi fiscali e tasse
- Cedolare secca al 21 %: per il primo immobile dato in affitto breve è possibile aderire al regime cedolare secca al 21%.
- Aliquota al 26 % per più immobili: dal 2024 la “cedolare secca” sale al 26 % se il locatore concede in affitto breve più di un immobile.
- Dichiarazione dei redditi: chi gestisce in forma imprenditoriale deve aprire partita IVA, iscriversi al Registro delle Imprese, presentare la dichiarazione dei redditi come d’impresa e versare i contributi; chi opera in forma occasionale dichiara i redditi da locazione nel modello 730 o Redditi Persone Fisiche.
L’articolo 13-ter del D.L. 145/2023 convertito in legge 191/2023 ha introdotto il Codice identificativo nazionale (CIN). Dal 1° gennaio 2025 tutti gli immobili destinati a locazione turistica o breve devono avere un CIN da richiedere sulla piattaforma Banca dati delle strutture ricettive (BDSR) del Ministero del Turismo.
- Il codice deve essere esposto all’ingresso dell’immobile e su tutti gli annunci online.
- Le regioni che già rilasciano un codice regionale (CIR, CIS) continueranno a farlo: il CIN li affianca, non li sostituisce.
- In caso di mancata richiesta del CIN la sanzione va da 800 € a 8 000 €, mentre chi non lo espone rischia una multa da 500 € a 5 000 €.
Sicurezza e comunicazione degli ospiti
Dal 2 novembre 2024 tutti gli immobili destinati ad affitti brevi devono rispettare stringenti regole di sicurezza: installare almeno un estintore per piano e dispositivi certificati per la rilevazione di gas e monossido di carbonio. Questi apparecchi devono essere certificati CE e installati da tecnici abilitati.
L’obbligo di comunicare le generalità degli ospiti alla Questura tramite il portale Alloggiati Web resta invariato: va effettuato entro 24 ore dall’arrivo, o entro 6 ore se il soggiorno dura una sola notte. La comunicazione serve sia per finalità di sicurezza pubblica sia per le statistiche ISTAT.
Gestione imprenditoriale e SCIA
Chi gestisce affitti brevi in modo professionale (più di tre immobili nello stesso comune o attività organizzata) deve presentare la Segnalazione certificata di inizio attività (SCIA) allo Sportello unico per le attività produttive (SUAP). L’obbligo, in vigore dal 2 novembre 2024, deriva dall’art. 13-ter del D.L. 145/2023. L’inosservanza comporta sanzioni da 2 000 € a 10 000 €.
Normative locali e novità a Roma
Urbanistica e limiti comunali
Roma Capitale ha modificato il Piano regolatore a dicembre 2024, istituendo una nuova categoria urbanistica “residenziale-ricettivo”. Tale modifica ha sospeso i cambi di destinazione d’uso da abitazione a struttura turistica nel centro storico fino all’adozione di un regolamento comunale, atteso per la metà del 2025. Tra le misure in discussione figurano un tetto massimo di 120 giorni/anno e l’obbligo che il locatore risieda nello stesso stabile. L’obiettivo è frenare la trasformazione delle abitazioni in alloggi per turisti e tutelare l’equilibrio sociale dei quartieri.
Tuttavia, la sentenza 2829/2025 del Consiglio di Stato (aprile 2025) ha stabilito che, in assenza di una legge nazionale, i Comuni non possono imporre divieti o restrizioni generalizzate alle locazioni brevi quando l’attività non è svolta in forma imprenditoriale. Secondo i giudici, basta una semplice Comunicazione di inizio attività (CIA), mentre la SCIA è richiesta solo per attività alberghiere o para-alberghiere. La sentenza crea un vuoto normativo: in attesa di una legge di coordinamento, gli operatori devono informarsi sulle delibere comunali ma possono far valere il principio di libertà contrattuale sancito dal Consiglio di Stato.
Self check-in e identificazione degli ospiti
Nel novembre 2024 il Ministero dell’Interno aveva vietato il self check-in imponendo l’identificazione “de visu” degli ospiti. La sentenza n. 10210/2025 del TAR Lazio (27 maggio 2025) ha annullato questa circolare, ritenendo l’obbligo sproporzionato e in contrasto con l’art. 109 del Testo Unico delle Leggi di Pubblica Sicurezza. Oggi l’identificazione può avvenire anche tramite sistemi digitali, ma gli host devono garantire che i dati siano raccolti correttamente e trasmessi al portale Alloggiati Web.
Contributo di soggiorno e altri adempimenti a Roma
A Roma tutte le locazioni brevi e le case vacanza devono riscuotere il contributo di soggiorno per conto del Comune. L’importo varia in base alla tipologia della struttura e va versato periodicamente; i proprietari devono informare gli ospiti dell’importo dovuto, riscuoterlo al check-in e conservarne la ricevuta. Le locazioni turistiche (alloggi ad uso turistico) necessitano inoltre della C.I.A. telematica al Dipartimento Grandi Eventi, Sport, Turismo e Moda; le locazioni brevi con finalità diversa sono soggette al contributo di soggiorno ma non alla C.I.A.
Il mercato romano tra boom e frenata
Crescita delle locazioni brevi
L’avvicinarsi del Giubileo 2025 ha stimolato un forte interesse per gli affitti brevi. Gli annunci di locazioni brevi a Roma sono passati da 12 000 nel 2019 a quasi 30 000 nel 2025 grazie a: tassi d’interesse elevati che spingono i proprietari a non vendere, utilizzo dell’immobile come tutela contro l’inflazione e aspettative di rendimenti elevati legate al Giubileo. Molti proprietari preferiscono la locazione breve per ottenere un 30–50 % di reddito in più rispetto agli affitti tradizionali.
A novembre 2024 erano attivi oltre 34 000 annunci a Roma, con il 73 % riferito a interi appartamenti e un prezzo medio per notte di 216 €. La redditività lorda può superare i 17 000 € annui, ma i costi di gestione (pulizie, manutenzione, commissioni delle piattaforme) riducono significativamente il rendimento. Inoltre il mercato degli affitti brevi compete con quello residenziale, determinando una scarsa offerta di abitazioni per i residenti e tensioni sociali.
Una frenata nel 2025
Dati diffusi dall’Associazione Italiana Gestori Affitti Brevi (AIGAB) citati da Francesca Lionetti mostrano che a febbraio 2025 gli annunci di affitti brevi nelle principali città italiane sono diminuiti dell’11 % rispetto al mese precedente, con un calo del 9 % a Roma. Questa flessione è attribuita all’introduzione del CIN e alle maggiori complessità burocratiche: al 14 marzo 2025 erano stati rilasciati circa 519 000 CIN (pari all’85 % delle strutture registrate) e le piattaforme online sospendevano gli annunci privi del codice. L’obbligo di estintori e rilevatori, il dibattito sui key-box e l’aumento dei costi hanno spinto alcuni proprietari verso affitti transitori o tradizionali.
Opportunità e consigli per i proprietari
Nonostante i maggiori adempimenti, l’affitto breve rimane un’opportunità interessante per chi possiede un immobile a Roma. La domanda turistica è elevata e il Giubileo 2025 continuerà a sostenere l’occupazione degli alloggi, soprattutto nei quartieri centrali. Di seguito alcuni suggerimenti:
- Valutare la forma di gestione: se possedete un solo immobile o affittate saltuariamente, potrete operare come privati con la cedolare secca al 21 %. Chi gestisce più unità o svolge l’attività in modo continuativo dovrà aprire partita IVA, presentare la SCIA e osservare tutte le norme previste per le strutture imprenditoriali.
- Richiedere il CIN in tempo: registrare l’immobile sulla piattaforma BDSR e ottenere il codice prima di pubblicare annunci. Il codice va esposto all’ingresso e in ogni annuncio per evitare sanzioni.
- Adeguare l’immobile alle norme di sicurezza: installare estintori e rilevatori di gas e monossido certificati CE entro i tempi previsti. Ricordare che i costi di acquisto e manutenzione possono essere dedotti fiscalmente.
- Registrare gli ospiti: utilizzare il portale Alloggiati Web per comunicare i dati entro 24 ore. Mantenere un sistema accurato per archiviare documenti e ricevute, anche quando si utilizza il self check-in.
- Rispettare le regole locali: seguire le delibere di Roma Capitale e monitorare l’evoluzione normativa. Finché non entrerà in vigore il nuovo regolamento comunale, la sentenza del Consiglio di Stato tutela la libertà dei proprietari in assenza di attività imprenditoriale. Tuttavia, potrebbero arrivare limiti temporali (es. 120 giorni l’anno) e obbligo di residenza nella stessa palazzina.
- Prevedere un budget per imprevisti: il margine di profitto può ridursi a causa di costi nascosti (utenze, manutenzione, marketing). Valutate l’opportunità di affidare la gestione a un property manager che si occupi di prezzi dinamici, check-in, pulizie e riscossione della tassa di soggiorno.
Gli affitti brevi a Roma rappresentano una possibilità di reddito importante, ma il contesto normativo del 2025 è più complesso che in passato. L’introduzione del CIN, l’obbligo di SCIA per chi opera professionalmente, le nuove norme di sicurezza e la possibile regolamentazione comunale richiedono preparazione e attenzione. Per evitare errori, è consigliabile affidarsi a professionisti del settore.
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