Cedolare secca per immobili commerciali

La Legge di Bilancio per l'anno 2019 ha introdotto un'importante novità per gli affitti commerciali. Nello specifico, anche i proprietari di immobili dati in locazione a uso commerciale potranno beneficiare della cedolare secca. Si tratta di una tassazione agevolata, che comporta il pagamento dell’imposta sostitutiva ai fini Irpef, stabilita nella misura del 21%, oltre alle addizionali.

Tuttavia, la cedolare secca non spetta indistintamente. Infatti, per poter usufruire di questo regime fiscale, non solo per gli immobili residenziali, è necessario soddisfare alcuni presupposti previsti dall'art. 1, comma 59 della Legge di Bilancio 2019.

Ecco, qui di seguito, tutte le informazioni utili.

La cedolare secca secondo la Legge di Bilancio 2019: limiti temporali
La cedolare secca non è una novità nel panorama fiscale italiano. Questo regime agevolato, che può essere scelto in maniera facoltativa, era già previsto ed è tutt'ora in vigore per gli immobili affittati ad uso residenziale.

Gli aderenti alla cedolare secca si impegnano a pagare una imposta sostitutiva dell'Irpef, oltre alle addizionali, evitando di corrispondere le imposte di bollo e di registro che sono dovute nel momento della registrazione, della proroga o della risoluzione del contratto di affitto.

Chi opta per la cedolare secca, di contro, rinuncia implicitamente alla variazione dell'importo del canone di locazione e agli aggiornamenti ISTAT, per tutta la durata del contratto.
La possibilità di passare al regime della cedolare secca, grazie alla Legge di Bilancio per l'anno 2019, è ora estesa anche agli immobili dati in locazione ad uso commerciale. Si tratta di un'importante novità che consente di pagare l'imposta sostitutiva Irpef al 21%.

La cedolare secca facoltativa per gli affitti degli immobili commerciali incontra, tuttavia, alcuni limiti applicativi, primo fra tutti quello temporale e relativo al momento in cui avviene la stipula del contratto.
In buona sostanza per poter beneficiare della cedolare secca per gli immobili commerciali è necessario che l'immobile non sia stato oggetto di altro contratto di locazione, anche disdetto, a far data 15 ottobre 2018.

Questo significa che non si può ricorrere al regime della cedolare secca per quei contratti di locazione commerciali che erano in essere dal 15 ottobre 2019 e che sono stati fatti cessare prima della scadenza concordata.

Invece, la cedolare secca può essere scelta per tutti quei contratti di affitto che sono stipulati a partire dal mese di gennaio 2019, purché non scaduti al 15 ottobre 2019.

Cedolare secca secondo la Legge di Bilancio 2019: limiti oggettivi
Una volta chiarito che la cedolare secca per immobili commerciali spetta per i contratti di affitto dal 1° gennaio 2019 (sempre che non vi sia stato un precedente contratto interrotto o scaduto al 15 ottobre 2018), occorre considerare anche i limiti di applicazione oggettivi.

Il regime fiscale della cedolare secca 2019 non riguarda tutti gli immobili commerciali, ma solo quelli che sono stati classificati catastalmente nella categoria C/1 e fino a 600 metri quadrati.
Dal conteggio della metratura occorre eliminare le eventuali e relative pertinenze. L'esclusione si estende anche alle pertinenze locate in modo congiunto.

Cedolare secca secondo la Legge di Bilancio 2019: ambito soggettivo
Possono passare al regime della cedolare secca le persone fisiche che percepiscono reddito dall'affitto ai fini commerciali.
Questo vuol dire che la cedolare secca per immobili commerciali spetta ai percettori di reddito fondiario (soggetti passivi Irpef), ai proprietari degli immobili e a coloro che vantano diritti reali sulle unità commerciali (si pensi ai titolari di usufrutto, di superficie ecc.).

Sono esclusi dal regime della cedolare secca le società di persone, i lavoratori autonomi, le società commerciali, i soggetti IRES e gli enti di natura non commerciale.
Nel rispetto dei presupposti previsti dalla Legge di Bilancio 2019, la cedolare secca sostituisce l'Irpef. Coloro che scelgono questo regime, oltre a pagare l'imposta sostitutiva al 21% e le addizionali, saranno esonerati dal pagamento dell'imposta di registro e di bollo.

Inoltre, chi opta per la cedolare secca può farlo non solo al momento della sottoscrizione del contratto di locazione, tramite il modello RLI, ma anche successivamente alla registrazione, salvo i limiti previsti dalla normativa.

Si precisa che per richiedere la cedolare secca 2019 bisogna utilizzare il nuovo modello RLI, in cui è indicata specificatamente l'aliquota al 21% per immobili commerciali appartenenti alla categoria catastale C/1.
Il medesimo modulo si può utilizzare per comunicare la registrazione del contratto, proroghe, cessazioni o subentri, oltre che per revocare il regime della cedolare secca.

Nello specifico, la richiesta della cedolare secca per immobili commerciali si esegue compilando il quadro D del nuovo modulo RLI. A questo riguardo occorre indicare tutta una serie di dati, quali quelli dell'immobile, delle parti stipulanti etc.

Il contratto di affitto deve poi essere registrato per il tramite dell'Agenzia delle Entrate, attraverso i servizi telematici o recandosi allo sportello. In alternativa, sarà possibile rivolgersi ad un Caf o ad un professionista abilitato.