Acquisto prima casa: il leasing in alternativa al mutuo

Cos’è il leasing?
Per trattare in maniera completa questo argomento è necessario capire innanzitutto cosa significa leasing, successivamente cercheremo di capire la sua applicazione in caso di acquisto prima casa, storicamente ad appannaggio della soluzione classica rappresentata dal mutuo Bancario. Il leasing è un contratto di locazione finanziario. Un Istituto di Credito o intermediario autorizzato dalla Banca d’Italia si assume l’obbligo di acquistare un bene, in questo caso l’immobile da voi selezionato. A fronte del pagamento di un canone periodico di locazione il sottoscrittore riceve in uso l’abitazione fino alla scadenza del contratto, quando l'utilizzatore avrà la possibilità di riscattare il bene pagando il prezzo concordato nel contratto.

Quindi, chi stipula il contratto di leasing immobiliare gode dell’abitazione pagando il canone, come fosse un affitto, e a scadenza verserà la differenza tra quanto pagato e quanto concordato per diventarne il proprietario a tutti gli effetti. Questa tipologia di finanziamento è tipicamente utilizzata in ambito immobiliare da aziende del settore per l’acquisto di nuovi immobili commerciali o per ristrutturare vecchi stabili residenziali da riqualificare. Negli ultimi dieci anni questa formula, adoperata dunque prevalentemente da professionisti, è stata estesa anche ai privati, in questo caso parla quindi di leasing immobiliare per la prima casa.

I vantaggi del leasing per la prima casa
Il leasing può essere utilizzato per l’acquisto o la costruzione della prima casa nel caso in cui lo stabile rientri nelle seguenti categorie:
- cat. Catastale A/2, civile
- cat. Catastale A/3, economico
- cat. Catastale A/4, popolare
- cat. Catastale A/5, ultra popolare
- cat. Catastale A/6, rurale
- cat. Catastale A/7, villino
- Cat. Catastale A/11, luoghi tipici

Il fabbricato può essere in costruzione, esistente con certificato di agibilità o da ristrutturare. I vantaggi di questa formula di finanziamento prevedono in caso di prima abitazione il pagamento dell’imposta di registro con l’aliquota del 1,5% contro il 4% previsto in caso di acquisto tradizionale. Lo scopo di acquistare tramite leasing prevede come per il mutuo la comodità di accedere al bene residenziale a fronte di un canone mensile o trimestrale consentendo a tutti quelle persone che non fossero in grado di acquistare l’immobile in unica soluzione di risolvere il loro problema abitativo.

Interessanti poi i vantaggi fiscali che si possono ottenere in tramite la detrazione. Il fisco in questo caso fa una distinzione in base all’età del sottoscrittore, fino a 35 anni e oltre i 35 anni.
Nel primo caso si potrà detrarre il 19% dei canoni corrisposti fino ad un massimo di 8 mila euro annui. Nel secondo caso il massimo previsto è ridotto del 50%, quindi l’importo massimo detraibile sarà di 4 mila euro annui e la detrazione sarà applicata ai soli interessi passivi.

Successivamente in fasi di dichiarazione dei redditi è possibile godere di ulteriori detrazioni sempre in base all’età del sottoscrittore:

Un aspetto molto ricercato da chi valuta l’acquisto della prima casa attraverso la richiesta di un finanziamento è quello di avere una sorta di sicurezza in caso di perdita di lavoro. Se si verificasse questa circostanza il contratto di leasing immobiliare prevede la sospensione dei pagamenti per un massimo 12 mensilità. Ad oggi va inoltre ricordato che il termine per usufruire delle sopra citate detrazioni è quello di stipulare il contratto di leasing immobiliare prima casa entro e non oltre il 31/12/2020.

Vendita prima della scadenza
Cosa succede qualora la casa venga venduta prima della scadenza del contratto? Anche in questo caso la formula di leasing agevola il sottoscrittore, infatti è possibile la restituzione del ricavato nell'eventualità di rescissione anticipata. Ricordate che con il leasing immobiliare, oltre ai vantaggi fiscali, è possibile cumulare tutte le altre agevolazioni previste per l’acquisto della prima casa.

Fallimento del concedente
In caso di fallimento della società autorizzata ad emettere il leasing o della Banca il contratto prosegue, la procedura che si andrà a istruire è quella prevista dalla legge fallimentare.

Leasing vs Mutuo
Un breve esempio ci permette di stabilire che per chi ha meno di 35 anni è conveniente il leasing rispetto al mutuo. A fare la differenza sono principalmente gli importi delle varie detrazioni sopra descritte, la convenienza è sempre da valutare caso per caso invece per chi rientra nella categoria sopra i 35 anni in quanto le detrazioni saranno sono dimezzate.

Considerando una richiesta di 150.000 euro con tasso al 2.9% e con durata di 20 anni, per gli under 35 avremo:

In caso di mutuo con gli stessi parametri avremo:

Risulta quindi che con il leasing si andrà a versare 166mila euro mentre con il mutuo la spesa sarà di 183.000 euro, con un esborso minore quindi nel primo caso di ben 17mila euro.
Il leasing immobiliare prima casa fu introdotto a fine 2015, con la legge 28/12/2015 nr. 208 Legge di stabilità 2016, analizzando i dati relativi agli ultimi anni dalla sua introduzione possiamo osservare che la tendenza alla richiesta di leasing in alternativa al classico mutuo si attesta in crescita, la durata dei contratti registrati in media si mantiene attorno ai 20 anni e il tasso scelto è prevalentemente quello fisso, l’importo richiesto varia tra i 150 mila e i 200 mila euro.

Se il vostro sogno è diventare proprietari della vostra casa il leasing immobiliare oggi rappresenta senza dubbio un importante alternativa, in alcuni casi più conveniente, del mutuo bancario tradizionale. Considerando che molti istituti di credito propongono anche il leasing immobiliare sulla prima casa non resta altro che recarsi in più banche e valutare le varie proposte per ottenere un risparmio a volte anche sensibile.