Il mercato immobiliare a Roma nel 2019

I – Il mercato immobiliare romano
Durante il primo trimestre del 2019 nella Città Eterna si sono concluse 7.921 transazioni immobiliari - per un valore medio di circa € 2.825 – con un incremento del volume d’affari, rispetto allo stesso periodo dell’anno precedente, pari al 12%.
Questi dati ci restituiscono l’immagine di un mercato immobiliare determinato a proseguire il percorso di ripresa iniziato nel corso del 2018 e che si traduce, a livello pratico, in una forte disponibilità alla trattativa – lo sconto medio sul prezzo di partenza è infatti pari all’11% -, nell’aumento di richieste per immobili in zone che fino ad oggi risultavano meno appetibili e nell’aumento degli affitti brevi.

Se la capitale riesce a concentrare su di sé la maggior parte delle operazioni immobiliari dell’intera regione (oltre l’80%) fornendo diverse interessanti opportunità sia a venditori e compratori che a locatori ed affittuari non è però in grado di completare le procedure in tempi brevi.
Rimane una nota dolente quella relativa alle tempistiche e alle pratiche necessarie alla finalizzazione della transazione: i tempi medi per concludere una trattativa immobiliare infatti si attestano intorno ai sei o sette mesi con una burocrazia che risulta macchinosa e difficile da navigare sia per i privati che per i professionisti del settore. Questo fastidioso scenario burocratico infine nuoce direttamente al panorama immobiliare della città di Roma scoraggiando gli investitori che provengono dal resto d’Italia o dall’estero.

II – Il mercato immobiliare romano: scomposizione per zone specifiche
La prima regola del mercato immobiliare è sempre la stessa: la posizione è tutto.
Quindi, date le generose dimensioni di Roma, non stupisce che su tutto il territorio cittadino si registrino valori estremamente differenti sia sul versante dei prezzi che su quello delle metrature a cui si andranno a sovrapporre complesse dinamiche legate alla linea politica e agli interventi dettati dal comune e dalla regione nonché i meccanismi ed il funzionamento interno dei singoli quartieri che renderanno il mercato immobiliare romano difficile da navigare e, al contempo, anche carico di clamorose opportunità.

Di seguito riportiamo alcune informazioni utili, sia a chi voglia vendere sia a chi abbia intenzione di comprare, su tutti quei quartieri storicamente più apprezzati e su tutti quelli che al momento risultano più attivi.

A – Il Centro Storico
Patrimonio dell’umanità UNESCO, ricco di storia, di monumenti iconici e di scorci meravigliosi il centro storico è sempre una meta corteggiata ed ambita.
Molti investitori americani ed europei contribuiscono a mantenere alto il prezzo degli immobili che però segue una sua stagionalità specifica: in inverno i prezzi sono quasi sempre più alti mentre nel periodo estivo si registra una flessione relativamente significativa. Ad esempio, considerando il biennio appena trascorso, il centro ha registrato il valore massimo di vendita, pari ad € 10.186 per metro quadro, nel periodo di gennaio 2018 mentre nel giugno del 2019 il prezzo medio è stato pari ad € 7.854 per metro quadro.

B – Parioli – Flaminio
Queste zone sono da sempre una roccaforte della borghesia romana ma, nel corso dell’ultimo biennio, il valore degli immobili è andato calando. Le stime del giugno 2019 evidenziano un costo medio di acquisto pari a circa 5.640€ per metro quadro.
Questo quartiere, al momento, attrae molti investitori russi, arabi e cinesi che rimangono intrigati dal prestigio della zona e, nel caso dei Parioli, per la vicinanza con importanti istituti universitari.
Sempre rimanendo ai Parioli va segnalato come la zona non sia collegata in maniera eccellente (manca ad esempio la metropolitana) e nel corso degli ultimi anni abbia visto chiudere diverse pietre miliari della sua vita sociale che ci restituiscono un quartiere che sta affrontando un’importante fase di transizione. Qui gli affitti oscillano tra i 13,00 ed i 18,50 € al metro quadro.

C – Re di Roma - San Giovanni
Quartiere popolare e altamente residenziale mantiene prezzi competitivi e interessanti che si attestano, sempre nel periodo di riferimento del giugno 2019, attorno a € 3.900 per metro quadrato per la vendita e 14,00 €/mq per gli affitti.
Sebbene questa zona abbia registrato una diminuzione nel valore rispetto allo stesso periodo dell’anno precedente (-2% circa) i recenti interventi legati alla viabilità e la grossa riqualificazione del limitrofo quartiere del Pigneto potrebbero lasciar intravedere interessanti prospettive di sviluppo futuro.

D – Pigneto – San Lorenzo – Casal Bertone
Zone storiche della Roma popolare hanno registrato una crescita costante dal 2015 al 2018 attestandosi su un valore di acquisto medio compreso tra i 2.590 ed i 4.150 € per metro quadro. Anche per gli affitti il mercato è stato molto attivo dividendosi in una forbice di prezzi al metro quadro che parte dai 10,00 € ed arriva ai 14,25 €.
A trainare la rinascita di queste zone è stata la riqualificazione del Pigneto che oggi si presenta come un quartiere giovane, alla moda e molto divertente a cui però si contrappone il caso di San Lorenzo che, pur avendo riconvertito diversi spazi industriali o semi industriali in spazi destinati ad attività ricreative, esposizioni, mostre varie e locali dedicati alla vita notturna, viene ancora percepito come un quartiere inospitale e poco sicuro.

E – Bologna - Policlinico
Altra zona molto giovane che attira per la sua vicinanza con diverse sedi universitarie e per la variegata offerta di locali dedicati alla vita notturna che rimangono ben collegate e ben servite conservando un prezzo di mercato medio di 4.500 € con affitti che, vista la grande presenza di studenti ed appartamenti con più camere, partono dai 12,00 € per metro quadro per arrivare sino ai 16,15 €/mq.
La zona limitrofa a Piazza Bologna risulta ideale per gli studenti che si ritrovano vicini alle università della Sapienza e della LUISS ed immersi in un contesto allegro e divertente particolarmente favorito da chi parte dalla Calabria che è destinato ad incontrare qui moltissimi compaesani.

F – Trieste Salario
Con un prezzo medio di vendita pari ad € 4.841 per metro quadro ed uno di 16,25€/mq per gli affitti questo quartiere rappresenta il perfetto equilibrio tra l’eleganza e l’importanza dei Parioli e la vivibilità e l’allegria di zone più giovanili.

Una zona estremamente vivibile, ben collegata e che si presta ad una vita senza automobile – per quanto il resto di Roma non assecondi minimamente questa politica – e a lunghe passeggiate. Spazi di pregio con diversi polmoni verdi, svariati ristoranti e piacevoli locali per aperitivi e dopo cena vengono circondati da palazzi ampi e signorili che rendono il quartiere perfetto per studenti, neolaureati e per famiglie.
Quartiere solido e sempre apprezzato rappresenta la soluzione ideale per chi voglia comprare una casa in cui trascorrere tutta la vita o preferisca acquistare un’abitazione in cui vivere solamente per qualche anno destinandola poi a rendita.

Data la vicinanza con le università si consiglia agli studenti che ne abbiano la possibilità o ai loro genitori l’acquisto di un immobile in zona in cui l’accademico potrà soggiornare sia durante il periodo universitario che nella successiva fase lavorativa senza doversi preoccupare di rimanere bloccato in una realtà studentesca per lui ormai immatura. In alternativa, qualora desiderasse o dovesse spostarsi in un altro quartiere o in una diversa città, l’immobile rimarrà facilmente ricollocabile o a studenti o ad affittuari più maturi garantendo una rendita capace di ripagare il mutuo e, magari, anche qualche cosa in più.

G – Altre zone
Quartiere sempre legato alla borghesia romana è quello di Prati che al momento si sta aprendo agli affitti turistici e che riserva sempre interessanti proposte legate alla nuda proprietà.
La moderna zona dell’Eur offre soluzioni interessanti grazie a palazzi moderni ben rifiniti dalla metratura generosa che si ergono vicini a svariate grandi aziende in un contesto che, alla sera, diventa estremamente tranquillo e riservato. È però fondamentale avere accesso ad un mezzo di trasporto altrimenti il quartiere rischia di diventare invivibile.

Menzione d’onore alla Garbatella e alle zone limitrofe a piazza Sempione che grazie ad una felice unione tra palazzi signorili e popolari e tramite un forte ricambio generazionale si presentano al meglio: puliti, ben collegati, ben serviti, ricchi di curate zone verdi, di locali interessanti e decisamente molto vivibili.
Concludono la nostra lista i quartieri di Monte Verde e Balduina che offrono ottimi prezzi al metro quadro sia per l’affitto che per l’acquisto e, grazie a residenze signorili e scorci importanti, meritano di essere tenuti in seria considerazione.